Gælder 15 pct.-reglen ved familieoverdragelser af fast ejendom fortsat?

Skrevet af BachmannPartners

Publiceret d. 6. maj 2020.

Nyheder

Skattestyrelsen har den 5. maj 2020 sendt et udkast til styresignal i høring, hvor der gøres et forsøg på at afgrænse, hvad der udgør ”særlige omstændigheder”, som diskvalificerer anvendelsen af 15 pct.-reglen ved gaveoverdragelser eller arveudlæg af fast ejendom. Styresignalet må forstås på den måde, at Skattestyrelsen stort set altid vil have mulighed for at statuere ”særlige omstændigheder”. 15 pct.-reglens anvendelsesområde må derfor anses at være stærkt begrænset. Retstilstanden vil først blive afklaret, når der foreligger domme i de sager, hvor Skatteministeriet har indbragt en række landsskatteretskendelser.

 

Skattestyrelsen har den 5. maj 2020 udsendt et udkast til styresignal vedrørende anvendelsen af 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, hvor omdrejningspunkt er, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”, der bevirker, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes.

I en kendelse fra Højesteret fra 2016 fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Styresignalet angiver en række eksempler på såkaldte ”holdepunkter” for, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for en fast ejendoms handelsværdi. Der skal efter styresignalet blot foreligge et ”holdepunkt” for at skattemyndighederne kan tilsidesætte ejendomsvurderingen som udtryk for handelsværdien. Det er væsentligt at bemærke, at opremsningen af ”holdepunkter” ikke er udtømmende.

 

  1. Faktisk handel af samme ejendom
    Hvis en ejendom handles i nær tidsmæssig sammenhæng med en gaveoverdragelse eller et udlæg fra et dødsbo – det vil sige både før og efter – kan det medføre, at der er et ”holdepunkt” for at tilsidesætte ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct. som handelsværdi.
  2. Salgsforhandlinger m.v.
    Hvis en ejendom gaveoverdrages eller udlægges fra et dødsbo, kan det være et ”holdepunkt” for at tilsidesætte ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct. som handelsværdi, at der forud for overdragelsen har været forhandlinger om salg af ejendommen.
  3. Vurdering af ejendommen
    I dødsboer har vurderinger af en ejendom altid medført, at man ikke kan anvende 15 pct.-reglen. Styresignalet fastslår, at dette fortsat gælder. På gaveområdet nævnes det, at det beror på en konkret vurdering, om en vurdering skal anses som et ”holdepunkt”, der giver belæg for at fravige ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct.
  4. Belåning
    Belåning af en ejendom før eller efter et arveudlæg eller en gaveoverdragelse kan udgøre et ”holdepunkt” for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
  5. Arveafkald
    Den omstændighed, at der gives arveafkald, kan efter en konkret vurdering betyde, at der er et ”holdepunkt” for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, hvis arveafkaldet i realiteten medfører ligedeling mellem arvingerne, som vidner om, at ejendommen har en højere værdi, end den som indgår i boopgørelsen.
  6. Arveforskud
    Arveforskud eller testamentariske bestemmelser vil også kunne udgøre et ”holdepunkt” for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi. Efter udkastet til styresignalet vil f.eks. en skævdeling i et testamente til fordel for de arvinger, der ikke har fået overdraget en ejendom efter den seneste ejendomsvurdering +/-15 pct., kunne være et ”holdepunkt”, som indikerer at arvingerne kompenseres for differencen op til handelsværdien af ejendommen.
  7. Væsentlige renoveringer
    Hvis en ejendom renoveres og/eller moderniseres væsentligt inden en overdragelse, kan det udgøre et ”holdepunkt” for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
  8. Investerings- og erhvervsejendomme
    For investerings- eller erhvervsejendomme kan det også være et ”holdepunkt”, hvis en ejendom er værdiansat til dagsværdi i et regnskab. Afkastgraden på sådanne ejendomme kan også udgøre et ”holdepunkt”, som kan indikere den reelle handelsværdi af en overdraget erhvervsejendom.
  9. Den generelle prisudvikling
    Den almindelige prisudvikling kan også udgøre et ”holdepunkt”. I udkastet til styresignal anføres det dog, at der ikke er tale om et særskilt holdepunkt. Dette ”holdepunkt” – som altså ikke er et rigtigt ”holdepunkt” – kan ikke i sig selv kan føre til, at der foreligger særlige omstændigheder. Udkastet til styresignal nævner også, at statistik om prisudvikling i lokalområdet kan indgå i den konkrete vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder.

 

Styresignalet angiver, at det ikke i sig selv er en ”særlig omstændighed”, at ejendomsvurderingerne for 2011/2012 har været videreført. Men i kombination med stigende priser vil det dog betyde, at der oftere vil kunne være en sådan afvigelse mellem handelsværdien og den offentlige ejendomsvurdering, at der vil foreligge ”særlige omstændigheder”.

Prøvevurderinger, som er tilsendt visse ejendomsejere, vil efter styresignalet ikke udgøre et ”selvstændigt holdepunkt”.

Styresignalet berører også den tidsmæssige sammenhæng mellem overdragelsestidspunktet og et ”holdepunkt”. Et holdepunkt vil kunne svækkes jo længere tid det ligger før eller efter en overdragelse. Styresignalet angiver, at der ikke kan fastsættes faste grænser, men at det beror på en konkret vurdering, om holdepunktet svækkes.

Konklusionen må siges at være, at styresignalet giver visse retningslinjer for, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”, men det giver ikke klare retningslinjer for, hvornår en overdragelse ikke vil blive anfægtet. Det er vores vurdering, at styresignalet i realiteten giver skattemyndighederne alle muligheder for at fravige en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen. Den, der ønsker at overdrage en fast ejendom efter 15 pct.-reglen, bevæger sig derfor i et farligt farvand, hvor risikoen for skibbrud er væsentlig.

Det må derfor kraftigt anbefales at fare frem med lempe, når en fast ejendom ønskes gaveoverdraget eller arveudlagt efter 15 pct.-reglen. Der er derfor også god grund til at søge advokatrådgivning i disse situationer, da en sådan rådgivning kan være med til at afdække, om der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om generationsskifte af fast ejendom. For yderligere information kontakt Christian Bachmann på tlf. 30 30 45 21 / chb@bachmann-partners.dk, Ann Rask Vang på tlf. 20 94 78 21 / ava@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.