Byggebranchen i SKATs søgelys

Skrevet af BachmannPartners

Publiceret d. 17. juni 2019.

Nyheder

Byggebranchen har adgang til momsfradrag for opførelse af fast ejendom, når bygningerne opføres med henblik på salg. Kan bygningerne imidlertid ikke sælges, lejes bygninger i stedet ofte ud.

Når en ejendom ender med at blive udlejet til boligformål i stedet for at blive solgt, vil ejendommen gå fra en fradragsberettiget aktivitet til en ikke fradragsberettiget aktivitet. Skatteministeriet er af den opfattelse, at flere byggevirksomheder, som ender med at udleje en bygning, reelt har haft til hensigt at udleje ejendommen fra start, men har anført at bygningen er opført med henblik på salg for at opnå en rentefri momskredit fra statskassen. Skatteministeren vil derfor have Skattestyrelsen til at undersøge om ejendomsbranchen spekulerer i reglerne for at opnå en uberettiget gratis momskredit til finansiering af byggerier.

Det er derfor vigtigt, at byggebranchen har dokumentation for den oprindelige hensigt på plads, hvis bygningen ender med at blive anvendt til en aktivitet, som har en anden momsmæssig status end oprindeligt ved byggeriets opstart.

 

Siden den 1. januar 2011 har der været forskel i den momsmæssige behandling af henholdsvis salg af nyopførte bygninger og udlejning af bygninger. Salg af nye bygninger er en momspligtig aktivitet, hvorimod udlejning af bygninger som udgangspunkt er en momsfri aktivitet. Virksomheder har adgang til momsfradrag i det omfang udgifterne vedrører en momspligtig aktivitet, hvorfor det afgørende for opførsel af nye bygninger er, om hensigten ved byggeriets opstart har været salg eller momsfri udlejning. Hvis en ny bygning opføres med henblik på salg, har bygherren ret til momsfradrag for sine byggeomkostninger og ved salg af den nye bygning afregnes der moms af salget. Hvis den nye bygning derimod opføres med henblik på momsfri udlejning, har bygherren ikke ret til momsfradrag for sine byggeomkostninger og den efterfølgende udlejning vil være momsfri.

Landsskatteretten har endvidere i to nye kendelser SKM.2019.294 og SKM 2019.295 fastslået, at der ikke skal afregnes moms af salget af fast ejendom, hvis der ikke har været adgang til momsfradrag for opførelsesomkostningerne. Dette er en underkendelse af Skattestyrelsens seneste praksis, hvilket er interessant i forhold til, at Skattestyrelsen med sine afgørelser om krav på tilbagebetaling af moms reelt forsøger både at puste og have mel i munden.

 

Momsregulering efter faktisk anvendelse

Skattestyrelsen har i flere sager truffet afgørelse om, at byggevirksomheder skal tilbagebetale moms for opførelsesomkostninger, da byggevirksomhederne efter Skattestyrelsens opfattelse ikke kan gøre brug af momslovens bestemmelser om regulering af investeringsgoder.

Ved anvendelse af momslovens bestemmelser om regulering af investeringsgoder vil en momsregistreret virksomhed efter bestemmelserne om momsreguleringsforpligtelse skulle regulere momsen over en 10-årig periode. Ved opgørelse af fast ejendom skal der i de første 10 år efter opførelsen ske regulering af momsen i de enkelte år, hvis ejendommen ændrer momsmæssig status.

Skattestyrelsen har imidlertid i flere sager truffet afgørelse om, at hele momsen skal tilbagebetales på én gang, hvis der er taget fradrag for momsen ved opførelsen og bygningen efter færdiggørelsen er blevet udlejet til boligformål. Samtidig med at hele momsen er krævet tilbagebetalt, er det Skattestyrelsens opfattelse, at der skal afregnes moms af salget af ejendommen, hvis ejendommen sælges indenfor de første 5 år efter færdiggørelsen.

Det er vores vurdering, at Skattestyrelsen ikke er berettiget til både at kræve hele momsen tilbagebetalt og samtidig kræve moms af salget, hvis ejendommen sælges indenfor de første 5 år.

Skattestyrelsen må efter vores vurdering vælge side.

Enten har bygherren ret til momsfradrag for opførelsesomkostningerne og købsmomsen skal tilbagebetales efter momslovens bestemmelser om regulering af investeringsgoder, hvis ejendommen tages i brug til momsfrie aktiviteter og et efterfølgende salg indenfor de første 5 år bliver momspligtig.

Alternativt kræver Skattestyrelsen hele momsen tilbagebetalt med den begrundelse, at bygherren reelt har haft til hensigt ved opførelsen at anvende ejendommen til udlejning og ikke salg. Hvis hele momsen kræves tilbagebetalt, vil et efterfølgende salg uanset tidspunktet for salget være momsfrit efter momslovens § 13, stk. 2.

Hensigt om salg → Faktisk anvendelse er udlejning 

I henhold til reglerne om momsreguleringsforpligtelser reguleres momsfradraget i det tilfælde, hvor hensigten med at opføre en ny bygning har været at sælge den og bygherren derfor har taget momsfradrag, hvorefter bygningen i stedet anvendes til momsfri udlejning. For fast ejendom reguleres momsfradraget som udgangspunkt de første 10 regnskabsår fra anskaffelsen eller ibrugtagningen, hvorfor bygherren hvert år skal tilbagebetale en tiendedel af det samlede momsfradrag for opførslen af bygningen.

Udlejes bygningen i de første 10 år har bygherren 10 år til at tilbagebetale momsen og opnår dermed efter Skatteministeriets udmelding en gratis kredit på 20 % til finansiering af byggeriet. Efter de 10 år vil bygherren have betalt hele det oprindelige momsfradrag tilbage.

Sælges bygningen efter 5 år, hvor bygningen ikke længere anses for ny og dermed kan sælges momsfrit, overgår ejendommen endeligt til en momsfri anvendelse, således at hele den resterende momsregulering forfalder til betaling inden de 10 år er gået.

Krav om at hensigten er reel

Det er et krav, at hensigten om et momspligtigt salg har været reel for at bygherren løbende kan tilbagebetale momsen. Hvis det efterfølgende viser sig, at en nyopført bygning ikke kan sælges eksempelvis grundet udviklingen i boligmarkedet, kan dette være en legitim årsag til, at projektet konverteres til et udlejningsprojekt.

Har hensigten om salg ikke været reel, kan Skattestyrelsen kræve hele momsen tilbagebetalt på én gang i stedet for som en løbende regulering. Dette er eksempelvis tilfældet, hvis bygherren udlejer bygningerne momsfrit uden først at have udøvet en reel salgsindsats af bygningerne.

Hvis der er taget et momsfradrag med den begrundelse, at ejendommen er opført med henblik på salg og der ikke har været realitet heri, vil der være risiko for, at det uberettigede momsfradrag anses for en strafbar handling, som i værste tilfælde kan udløse en frihedsstraf.

Det er således vigtigt, at man som virksomhed altid har sin dokumentation for hensigten i orden på tidspunktet for opstart af opførelsen.

Hensigt om udlejning → Faktisk anvendelse er salg

Den momsmæssige regulering gælder også i det modsatte tilfælde, hvor en ny bygning er opført med henblik på momsfri udlejning og bygherren derfor ikke har taget momsfradrag for byggeriet. Hvis bygningerne sælges efter at have været udlejet momsfrit, kan bygningerne som udgangspunkt sælges uden moms. Sælges bygningerne derimod efter kortere tids udlejning og har hensigten om udlejning ikke været reel, opkræves der moms ved salget af bygningerne, men bygherren får tilsvarende delvis momsfradrag for opførelsesomkostningerne.

 

Anbefaling

For at man som virksomhed ikke pludselig står med et momskrav og en ansvarssag oveni, er det vigtigt, at virksomhedens hensigt med byggeriet er veldokumenteret.

Bachmann/Partners bistår bl.a. virksomheder med at sikre relevant dokumentation for hensigten på tidspunktet for opstart af virksomhedens byggeri. Sådan rådgivning kan forebygge utilsigtede og uhensigtsmæssige krav fra Skattestyrelsen.

I det omfang du som virksomhed er blevet mødt med krav om tilbagebetaling af moms, bistår vi også i momssagerne og eventuelle ansvarssager, som virksomheden måtte blive mødt med. 

For yderligere information kontakt gerne Diana Mønniche på tlf. 20 71 78 62 / dme@bachmann-partners.dk eller Trine Thomsen på tlf. 25 61 86 21 / trt@bachmann-partners.dk.