Gælder 15 pct.-reglen ubetinget ved arv?

Skrevet af BachmannPartners

Publiceret d. 25. september 2019.

Nyheder

15 pct.-reglen, der ved arv og gave giver mulighed for at overdrage fast ejendom til vurderingen +/- 15 pct., er kendt af de fleste. Denne regel har imidlertid været i vælten i de senere år og med de suspenderede offentlige ejendomsvurderinger er der i dag ikke sjældent et vist spænd mellem vurderingen og den faktiske handelspris. I to kendelser fra juni 2019 er der taget stilling til, om 15 pct.-reglen kunne anvendes af to dødsboer, hvor fast ejendom skulle udlægges til arvingerne. Skattemyndighederne fik medhold i, at et dødsbo ikke ubetinget og i alle tilfælde kan anvende 15 pct.-reglen. Samtidig giver kendelserne et fingerpeg om, hvornår et dødsbo må forvente problemer med skattemyndighederne, når 15 pct.-reglen anvendes.

 

Aktiver og passiver i et dødsbo ansættes til deres handelsværdi. Hvis en værdiansættelse i et dødsbo ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, men derimod på boets egen vurdering, og skattemyndighederne er af den opfattelse, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien, har skattemyndighederne to reaktionsmuligheder. For det første kan skattemyndighederne ændre værdiansættelsen. For det andet kan skattemyndighederne anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige, der skal foretage vurderingen. 

Østre og Vestre Landsret har i to kendelser vedrørende arv fra juni 2019 taget stilling til om 15 pct.-reglen ubetinget kunne anvendes ved udlægningen af fast ejendom til arvingerne.

 

I den ene sag havde skattemyndighederne ændret værdiansættelsen af et dødsbos ejendom. Ejendommen var værdiansat til kr. 1.487.500. Denne værdiansættelse svarede til vurderingen fratrukket 15 pct. Afdøde havde købt ejendommen ca. 4 år før dødsfaldet for kr. 4.350.000. Skattemyndighederne var af den opfattelse, at der forelå særlige omstændigheder, jf. en højesteretskendelse fra 2016, hvorefter dødsboet ikke kunne støtte ret på 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret.

Dødsboet anmodede skifteretten om at tage stilling til, om skattemyndighederne var berettiget til at ændre boets værdiansættelse. 

Både skifteretten og Østre Landsret afviste imidlertid denne anmodning. Landsretten var af den opfattelse, at skattemyndighedernes ændring af boets værdiansættelse – der kun kan ske, når den ikke beror på en sagkyndig vurdering – alene kan anfægtes ved at anmode skifteretten om, at der foretages en sagkyndig vurdering. Efter Landsrettens opfattelse var der ikke hjemmel til, at skifteretten kunne efterprøve den ændring af værdiansættelsen, som skattemyndighederne havde foretaget. 

 

I den anden sag havde skattemyndighederne anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af en hotelejendom, der indgik i et dødsbo. Hotelejendommen var af boet værdiansat til den kontante ejendomsvurdering.

Skattemyndighedernes begrundelse for at anmode om sagkyndig vurdering var, at der få år før dødsfaldet var indgået en 15 års uopsigelig forpagtningskontrakt af hotelejendommen, hvor der mellem parterne var aftalt væsentlige renoveringer af ejendommen. Skattemyndighederne begrundede tillige ønsket om sagkyndige vurdering med, at en beregnet afkastforrentning på baggrund af den af boet ansatte værdi af ejendommen klart oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området.  

Boet var på den anden side af den opfattelse, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, jf. højesteretskendelsen fra 2016, der kunne danne grundlag for at fravige boets værdiansættelse efter 15 pct.-reglen. Boet gjorde tillige gældende, at der ikke kunne lægges vægt på afkastet af forrentningen ved vurderingen af, om der forelå særlige omstændigheder. Det var også boets opfattelse, at de afholdte renoveringsomkostninger måtte kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøre, der ikke havde indflydelse på ejendommens værdiansættelse. 

Vestre Landsret var enig med skifteretten i, at der alene var mulighed for at afvise en anmodning om sagkyndig vurdering, hvis den var åbenbart overflødig. Vestre Landsret var også enig med skifteretten i, at der ikke var grundlag for at udlede af afgørelsen fra 2016 fra Højesteret, at der var gjort udtømmende op med, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Vestre Landsret fandt, at boet ikke havde godtgjort, at de afholdte renoveringsudgifter skulle kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøreinvesteringer. På den baggrund, og da forrentningen af en investering i ejendommen må anses at have betydning for ejendommens handelsværdi, fandt landsretten, at der forelå særlige omstændigheder. Herefter blev skattemyndighedernes anmodning om sagkyndig vurdering taget til følge. 

 

De to afgørelser fra landsretterne viser, at en værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer, der ligger inden for spændet +/- 15 pct., ikke ukritisk lægges til grund af skattemyndighederne. Afgørelserne viser også, at skattemyndighederne gør brug af begge reaktionsmuligheder, som skattemyndighederne har til rådighed, når skattemyndighederne er uenige i en værdiansættelse. Navnlig den første af disse kan give udfordringer for dødsboet, der som eneste reaktionsmulighed kan anmode om sagkyndig vurdering, der præsumptivt må antages at medføre en højere værdi end vurderingen +/- 15 pct. Konklusionen er formentlig, at +/- 15 pct. er under fortsat beskydning fra skattemyndighederne og at en endelig afklaring på rækkevidden af reglen først foreligger, når domstolene og ultimativt Højesteret har taget stilling til en sag om gaveafgift fra 2018, som af Skatteministeriet er indbragt for domstolene.

 

Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab bistår med rådgivning om generationsskifte af fast ejendom i levende live og ved død. 

For yderligere information kontakt Christian Bachmann på tlf. 30304521 / chb@bachmann-partners.dk, Ann  Rask Vang på tlf. 20 94 78 21 / ava@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40323535 / pha@bachmann-partners.dk.