Højesteret har i dom af 30. november 2023 fundet, at skattemyndighederne ikke skulle respektere en værdiansættelse af en række ejendomme, der var foretaget på baggrund af den senest offentliggjorte vurdering, da realkreditbelåning af ejendommene viste, at den offentlige ejendomsvurdering var lavere end realkreditbelåningsværdien.

Ved afgiftsberegningen i forbindelse med overdragelse af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer ved gave og til arvinger i dødsboer er udgangspunktet, at fast ejendom kan overdrages til +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder (den såkaldte 15%-regel).

Højesteret har i en ny dom afgrænset området for anvendelse af 15 %-reglen yderligere og har taget stilling til, hvornår realkreditbelåning af ejendomme, der overdrages efter 15%-reglen, kan udgøre en sådan særlige omstændighed, at en værdiansættelse efter 15%-reglen kan tilsidesættes.

I sagen overtog A og B fra deres far den 1. juli 2019 fire udlejningsejendomme til en samlet pris på kr. 15,85 mio. svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Der var i alle fire ejendomme optaget realkreditlån, og ved købet overtog A og B prioritetsgælden i ejendommene på i alt ca. kr. 24,1 mio. Vurderingsstyrelsen vurderede i december 2019 den kontante handelsværdi af ejendommene til samlet kr. 26,2 mio.

Højesteret fastslog, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må ifølge Højesteret bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering samt den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Højesteret understregede, at i de tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 %-reglen.

I sagen var en af ejendommene blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Da A og B i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fastslog Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 %-reglen. Det var herefter Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

På baggrund af dommen kan det konstateres, at 15%-reglen kan fraviges som følge af realkreditbelåning, hvis

(i) realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering er væsentlig forskellig, og

(ii) der er en tidsmæssig sammenhæng mellem realkreditbelåningen og overdragelsen af ejendommen.

Af dommen kan det udledes, at en realkreditbelåning, der er yngre end 25 måneder, har en tilstrækkelig tidsmæssig sammenhæng til at fravige 15%-reglen. Det er uvist, hvornår den tidsmæssige sammenhæng ophører. Det må forventes, at Skattestyrelsen efter Højesterets dom vil afprøve, om realkreditbelåning, der er ældre en 25 måneder set i forhold til overdragelsestidspunktet, også vil kunne danne grundlag for at fravige 15 %-reglen.

Hvis du planlægger en familieoverdragelse af fast ejendom, tilbyder Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab skræddersyet rådgivning herom. Det er et område, hvor det må tilrådes at træde meget varsomt. Individuel rådgivning er helt essentiel, forinden en fast ejendom overdrages til nærmeste familie.

Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om alle forhold vedrørende skat og afgifter. Hvis du ønsker at vide mere, kan du kontakte Christian Bachmann på tlf. 30 30 45 21 / chb@bachmann-partners.dk, Ann Rask Vang på tlf. 20 94 78 21 / ava@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *