Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab har for nylig bistået en skatteyder i en sag, der handlede om, hvorvidt skatteyderen var reel ejer af en fast ejendom. Skattestyrelsen havde truffet afgørelse om, at skatteyderen var reel ejer af ejendommen. Efter at der var fremlagt betydelig dokumentation for ejerskabets tilblivelse samt den løbende drift af ejendommen, blev Skattestyrelsens afgørelse ændret af skatteankenævnet. Herefter skulle skatteyderen alene betragtes som formel ejer og skulle derfor ikke avancebeskattes ved afståelse af den formelle ejerandel.
Hvornår er man reel ejer af fast ejendom? Det meget korte svar på dette spørgsmål er, at hvis man står som tinglyst ejer af en fast ejendom, så er det helt klare udgangspunkt, at man også er den reelle ejer af ejendommen. Hvis man hævder, at tingbogens udvisende ikke svarer til de reelle ejerforhold, skal man føre et bevis for, at man på salgstidspunktet ikke er den reelle ejer af ejendommen. Bevisbyrden er i den forbindelse streng. Dette kan udledes af en dom fra 2021 fra Østre Landsret. I sagen fra 2021 lykkedes det for skatteyderen at løfte denne strenge bevisbyrde.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab har for nylig bistået en skatteyder i en sag med en lignende problemstilling og hvor det også lykkedes at løfte denne strenge bevisbyrde.
Forholdet var det, at et ægtepar – A og B – i 2011 ønskede at erhverve en fast ejendom. Ægteparret tilvejebragte størstedelen af finansieringen hertil med et familielån fra A´s familie. Den resterende del af købesummen skulle finansieres med et realkreditlån, der skulle dække ca. ¼ af købesummen. Ægteparrets bank fandt, at ægteparrets kreditværdighed ikke var tilstrækkelig og betingede sig derfor, at B´s søster, C, blev tinglyst som adkomsthaver med 1/3, ligesom hun skulle stå som debitor på realkreditlånet. Ægteparret og C havde forinden forespurgt banken om, hvorvidt en kaution fra C kunne være en alternativ mulighed. Dette havde banken afvist, da banken ikke anvendte kaution, når der var tale et forbrugerforhold.
Efter erhvervelsen af ejendommen i 2011 blev der to gange optaget yderligere realkreditlån. Provenuet fra disse lån tilgik alene A og B. De løbende udgifter ved ejendommens drift – f.eks. prioritetsydelser, ejendomsskatter, forsikringer og forbrug af el, vand og varme – blev udelukkende afholdt af A og B.
C havde ikke på noget tidspunkt beboet ejendommen og havde heller ikke fået fradrag for renteudgifterne på realkreditlånene.
I 2023 ønskede A, B og C, at C skulle løses fra sit formelle ejerskab af ejendommen. Der blev i den forbindelse indgivet an anmodning om bindende svar til Skattestyrelsen, hvor der blev spurgt om, hvorvidt Skattestyrelsen kunne bekræfte, at der ikke indtrådte beskatning for C, når hendes formelle ejerskab af ejendommen ophørte. Der blev tillige spurgt om, hvorvidt det ville medføre skattemæssige konsekvenser for A og B, at C´s formelle ejerskab af ejendommen ophørte.
Skattestyrelsen besvarede begge de stillede spørgsmål benægtende.
Skatteankenævnet ændrede Skattestyrelsen afgørelse. Nævnet fandt det ud fra sagens oplysninger bevist, at C ikke var reel ejer af ejendommen med 1/3. Nævnet henså ved sin afgørelse navnlig til den korrespondance, der var med A og B´s bank i 2011 vedrørende finansieringen af købet. Nævnet lagde også vægt på, at A, B og C efterfølgende havde disponeret konsekvent som om, at det alene var A og B, der var de reelle ejere af ejendommen. Nævnet bemærkede hertil, at C ikke havde beboet ejendommen eller på anden måde havde betalt til det løbende vedligehold af denne. Nævnet fremhævede desuden, at C ikke havde fået rentefradrag for sin del af hæftelsen af realkreditbelåningen.
På den baggrund bekræftede skatteankenævnet, at C ikke ville blive avancebeskattet, når hendes ejerskab til ejendommen blev bragt til ophør. Det var en betingelse, at dette skete som en vederlagsfri overdragelse af C´s ejerandel til A og B.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab bistår om alle skatte- og afgiftsmæssige forhold.
Kontakt kan rettes til Christian Bachmann på tlf. 30 30 45 21 / chb@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.
