Det har hidtil været omdiskuteret, hvorvidt 15%-reglen finder anvendelse på næringsejendomme, idet Skattestyrelsen har indtaget det standpunkt, at reglen ikke kan anvendes ved overdragelse af næringsejendomme. I en nyligt offentliggjort dom maner Vestre Landsret foreløbig al tvivl i jorden og fastslår, at status som næringsdrivende med ejendomme ikke udgør en særlig omstændighed, der undtager anvendelsen af reglen.
Ved afgiftsberegningen i forbindelse med overdragelse af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer og arvinger i dødsboer er udgangspunktet, at fast ejendom kan overdrages til +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Problemstillingen har herefter været at definere, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Vestre Landsret har nu i en sag om næringsejendomme taget stilling til, hvorvidt dette forhold – altså at overdrageren af ejendommen drev virksomhed (næring) med køb og salg af fast ejendom – udgjorde en særlig omstændighed.
I den konkrete sag overdrog forældre, der var næringsdrivende med udlejning af og handel med fast ejendom, 5/6 af en ejendomsportefølje til deres fem børn. Ved overdragelsen skete værdiansættelsen til de seneste offentlige ejendomsvurderinger fratrukket 15%, svarende til ca. kr. 900 mio., hvilket var ca. kr. 640 mio. under Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes værdi.
Indledningsvist fastslog Landsretten enstemmigt, at værdiansættelsescirkulæret, og den dertilhørende 15%-regel, fandt anvendelse på alle typer af fast ejendom, herunder næringsejendomme. Spørgsmålet var herefter, om der forelå særlige omstændigheder, fordi forældrene som næringsdrivende måtte antages at have sagkyndig viden om ejendommenes handelsværdi.
Landsrettens flertal på to dommere afviste dette af Skatteministeriet fremførte synspunkt. Flertallet henviste til, at forældrene hverken havde fået foretaget vurderinger af de enkelte ejendommene eller disponeret på baggrund af anden vurdering end den offentlige ejendomsvurdering. Flertallet konkluderede derfor, at forældrene ikke ”som følge af deres næringsvej har haft en sådan konkret viden om de enkelte ejendommes værdi, at det kan sidestilles med den konkrete viden om en ejendoms handelsværdi, som opnås ved f.eks. et salg i fri handel samtidig med en gaveoverdragelse”.
Mindretallet på en dommer vurderede modsat flertallet, at der forelå særlige omstændigheder. Mindretallet lagde vægt på, at næringsdrivende må formodes at være bekendt med værdien af de aktiver, de handler med sammenholdt med den betydelige forskel mellem handelsværdien og den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Skatteministeriet har anket dommen til Højesteret.
Bemærk at de foreløbige ejendomsvurderinger fra september 2023 ikke danner grundlag for værdifastsættelse af fast ejendom i forbindelse med overdragelser til 15%-reglen, idet disse ikke er endelige. Når de endelige ejendomsvurderinger foreligger, udvides grænsen til +/- 20 %.
Hvis du planlægger en familieoverdragelse af fast ejendom, tilbyder Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab skræddersyet rådgivning herom.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om alle forhold vedrørende skat og afgifter. Hvis du ønsker at vide mere, kan du kontakte Christian Bachmann på tlf. 30 30 45 21 / chb@bachmann-partners.dk, Ann Rask Vang på tlf. 20 94 78 21 / ava@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.