Skal overdragelse af en fast ejendom i form af en grund med en eksisterende bygning, hvor sælger på overdragelsestidspunktet har positiv viden om, at køber ønsker at nedrive den eksisterende bygning med henblik op at opføre en ny bygning på grunden, belægges med moms, uanset at sælger ikke er involveret i nedrivningsarbejdet? Efter de danske skattemyndigheders opfattelse er svaret på det spørgsmål ubetinget ja. Generaladvokaten har imidlertid i sit forsalg til afgørelse i KPC-sagen, der blev offentliggjort den 19. marts 2019, forholdt sig anderledes og noget mere nuanceret til dette spørgsmål.
Før 1. januar 2011 var al levering af fast ejendom momsfritaget i Danmark. Fra og med 1. januar 2011 blev levering af fast ejendom i form af nye bygninger og byggegrunde imidlertid momspligtige leverancer. Al anden levering af fast ejendom, herunder også fast ejendom med eksisterende bygninger, var fortsat momsfritaget. Selv om reglerne nu har haft virkning i mere end 8 år, er der stadig mange uafklarede grænseflader mellem de momsfri leverancer og de momspligtige leverancer. Skattemyndighederne har i flere tilfælde statueret, at en fast ejendom med eksisterende bygninger skal betragtes som en byggegrund.
Faktum i den verserende sag, som EU-Domstolen nu skal bedømme, er relativt enkelt. I november 2013 købte KPC en ejendom på havnen i Odense af Odense Havn. På ejendommen var der opført et pakhus. I december 2013 indgik KPC aftale med en boligforening om salg af ejendommen. Samtidig blev der indgået aftale om, at KPC som totalentreprenør skulle ombygge pakhuset til boliger. Der var mellem de tre parter en fælles forståelse om, at pakhuset – bortset fra en del af en gavl – skulle nedrives for at muliggøre boligprojektet. KPC deltog ikke i nedrivningen af pakhuset.
I 2013 blev Skatterådet anmodet om at bekræfte, at de to salg af ejendommen var momsfritaget. Dette kunne Skatterådet ikke bekræfte. Skatterådets bindende svar blev påklaget til Landsskatteretten, der kom frem til det modsatte resultat – altså at de to salg var momsfritaget. Landsskatteretten var altså af den opfattelse, at en fast ejendom med en bygning var en ”gammel fast ejendom” og ikke en byggegrund. Skatteministeriet indbragte afgørelsen for domstolene, og Vestre Landsret forelagde i den forbindelse EU-Domstolen et præjudicielt spørgsmål, der gik ud på at få besvaret, om der var momspligt eller ej på de pågældende transaktioner.
Af forslaget til afgørelse fra Generaladvokaten kan det udledes, at Generaladvokaten er af den opfattelse, at salg af fast ejendom som det i sagen omhandlede normalt skal betragtes som et momsfrit salg. Dette gælder, uanset at der er planer om at rive bygningen ned. Generaladvokaten var af den opfattelse, at de to transaktioner skulle anses som særskilte og uafhængige transaktioner. Generaladvokaten var også af den opfattelse at transaktioner som de i sagen foreliggende først og fremmest skulle analyseres i lyset af objektive karakteristika, men at parternes hensigt også kunne være relevante at inddrage.
Generaladvokatens konklusion var, at de danske bestemmelser, hvorefter en levering af en fast ejendom, hvorpå der er opført en bygning, udgør en momspligtig leverance af en byggegrund, hvis det er sælger og købers hensigt, at bygningen skal nedrives for at muliggøre opførelse af en ny bygning, ikke er forenelig med de bagvedliggende bestemmelser i momssystemdirektivet om levering af fast ejendom.
Der er tale om et forslag til afgørelse og ikke EU-Domstolens endelige afgørelse. Følger EU-Domstolen forslaget til afgørelse, vil der være tale om et markant nederlag for de danske skattemyndigheder. Mange danske virksomheder vil – hvis EU-Domstolen følger Generaladvokaten – have krav på at få refunderet moms, der er opkrævet ved salg af ”gammel fast ejendom”.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om moms på fast ejendom. For yderligere information om generaladvokatens forslag til afgørelse kontakt Diana Mønniche på tlf. 20 71 78 62 / dme@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.