Vestre Landsret har ved en dom af 12. februar 2024 fundet, at en fars familieoverdragelse af sine andele i to kommanditselskaber, der ejede fast ejendomme, ikke kunne ske under anvendelse af 15%-reglen. Ejendommene var optaget til dagsværdier i et revideret regnskab. Disse dagsværdier oversteg de offentlige vurderinger med ca. 40 %.
Ved afgiftsberegningen i forbindelse med overdragelse af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer og arvinger i dødsboer er udgangspunktet, at fast ejendom kan overdrages til +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Problemstillingen har herefter været at definere, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Vestre Landsret har nu taget stilling til, hvorvidt optagelsen af ejendomme i årsrapporter til værdier, som overstiger de offentlige vurderinger, udgør en særlig omstændighed. I sagen oversteg værdiansættelsen ifølge de regnskabsmæssige værdier (dagsværdi), de offentlige vurderinger med ca. 40 %.
I årsrapporterne for de to selskaber var ejendommene løbende indregnet til deres dagsværdier. På overdragelsestidspunktet udgjorde dagsværdien henholdsvis kr. 140.000.000 og kr. 29.750.000, hvorimod de offentlige ejendomsvurderinger udgjorde henholdsvis kr. 98.500.000 og kr. 23.980.000.
Skattestyrelsen fandt, at de regnskabsmæssigt opgjorte dagsværdier, som klart oversteg de offentlige vurderinger, udgjorde særlige omstændigheder, som indebar, at overdragelsen ikke kunne ske ud fra de offentlige vurderinger fratrukket 15%. Skattestyrelsen fastsatte herefter skønsmæssigt ejendomsværdierne til kr. 167.000.000 og kr. 53.000.000.
Landsskatteretten fandt ikke, at den værdimæssige fravigelse udgjorde en sådan særlig omstændighed, der kunne begrunde en fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Skattemyndighederne skulle derfor acceptere den aftalte værdiansættelse, der var sket efter 15%-reglen.
Skatteministeriet indbragte herefter sagen for domstolene, hvor den blev henvist til Vestre Landsret.
Landsretten lagde til grund, at selskabernes ledelse, i samarbejde med revisorerne, havde beregnet ejendommenes dagsværdi efter almindeligt anerkendte og sædvanlige principper for værdiansættelse af erhvervsejendomme på baggrund af konkrete oplysninger om ejendommenes forhold. Hertil bemærkede landsretten, at opgørelsen af dagsværdi er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi, og det må derfor have stået klart for faren, som var bestyrelsesformand i selskaberne, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav.
Landsretten gav således Skatteministeriet medhold i, at der, som følge af, at dagsværdierne oversteg de offentlige vurderinger med ca. 40 %, forelå særlige omstændigheder, hvilket medførte, at skattemyndighederne ikke var forpligtede til at acceptere en værdiansættelse af ejendommene til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 % i forbindelse med overdragelsen af andele i kommanditselskaberne.
Afgørelsen lægger sig i strømmen af flere nyligt afsagte domme, som indskrænker og præciserer anvendelsesområdet for 15%-reglen. Det er et område, hvor det må tilrådes at træde meget varsomt. Individuel rådgivning er derfor helt essentiel, hvis man ønsker fast ejendom overdraget til nærmeste familie. Vestre Landsrets dom afklarer imidlertid ikke alle forhold omkring fast ejendom optaget til dagsværdi. I den konkrete sag havde der mindre end tre år inden overdragelsen været en anden overdragelse af andele i kommanditselskabet, som skete til en langt højere værdi. Der havde også i den forbindelse været foretaget en mæglervurdering. Det kan næppe udelukkes, at disse forhold har haft en indflydelse på landsrettens resultat, uanset at landsretten ikke nævner noget herom i præmisserne.
Hvis du planlægger en familieoverdragelse af fast ejendom, tilbyder Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab skræddersyet rådgivning herom.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om alle forhold vedrørende skat og afgifter. Hvis du ønsker at vide mere, kan du kontakte Rasmus Bejder Jensen på tlf. 51 68 82 40 / rbj@bachmann-partners.dk, Ann Rask Vang på tlf. 20 94 78 21 / ava@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.