Højesteret har i en dom af 18. oktober 2022 fundet, at skattemyndighederne ikke skulle respektere en værdiansættelse på grundlag af den seneste offentlige vurdering og 15 %-reglen, hvor ejendommen blev solgt umiddelbart efter til en væsentlig højere værdi.
Ved gaveafgiftsberegning i forbindelse med overdragelse af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer og arvinger i dødsboer er udgangspunktet, at man i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 6 kan overdrage ejendommen til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Problemstilling har herefter været at definere, hvornår der foreligger særlige omstændigheder.
Højesteret har nu taget stilling til spørgsmålet om særlige omstændigheder i den situation, hvor der har været en faktisk handel med samme ejendom umiddelbart efter overdragelsen.
Sagen omhandlede en far A, der den 10. maj 2014 solgte sin ejendom til sine fem døtre for kr. 1.615.000 svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 %. Døtrene, som ifølge aftalen skulle overtage ejendommen den 30. juni 2014, videresolgte den 21. maj 2014 ejendommen til en kommune for 5 mio. kr. med overtagelse den 1. juli 2014.
Døtrene blev allerede den 2. maj 2014 bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat kr. 5 mio. til overtagelsen.
Sagen angik herefter, om skattemyndighederne skulle respektere værdiansættelsen på 1.615.000 kr. på grundlag af 15 %-reglen i det dagældende værdiansættelsescirkulære.
Højesteret fandt ligesom landsretten, at skattemyndighederne var berettigede til at fastsætte ejendommens handelsværdi til kr. 5 mio. Højesteret fandt det ikke godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis på gaveområdet, hvorefter en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne.
Sagen omhandlede endvidere spørgsmål om succession og renteberegning, som ikke omtales nærmere her.
Højesterets dom forekommer ikke overraskende, når det tages i betragtning, at døtrenes overdragelse af ejendommen til kommunen fandt sted 11 dage efter overdragelsen fra faderen og at døtrene allerede inden overdragelsen af ejendommen fra faderen havde kendskab til det beløb, som kommunen ville betale for ejendommen. Med Højesterets dom synes det at være fastlagt, at 15%-reglen ikke kan finde anvendelse, hvis der umiddelbart efter overdragelsen efter 15%-reglen finder en efterfølgende overdragelse sted til langt højere værdi. Dette må i særdeleshed gælde, hvis der inden overdragelsen efter 15%-reglen er kendskab til, hvad handelsprisen vil være i den efterfølgende overdragelse. Det må imidlertid fastholdes, at 15%-reglen fortsat er udgangspunktet, men Højesterets dom viser, at familieoverdragelser af fast ejendom skal planlægges nøje, således at ”særlige omstændigheder” ikke kommer til at foreligge. Der er på den anden side næppe tvivl om, at skattemyndighedernes praksis peger mere i retning af, at ”særlige omstændigheder” vil kunne foreligge i videre udstrækning.
Skattestyrelsen har i et udkast til styresignal givet en rettesnor for, hvad styrelsen mener er særlige omstændigheder, der blokerer for anvendelsen af 15%-reglen. Det drejer sig om følgende forhold:
- Faktisk handel med samme ejendom
- Indledning af salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud
- Sagkyndige mæglervurderinger af ejendommen
- Realkreditbelåning af ejendommen
- Forrykkelse ved arveafkald og arveforskud mellem arvinger, hvor der foreligger en ejendom
- Væsentlige renoveringer
- Dagsværdi af investerings- og erhvervsejendomme i et regnskab
Familieoverdragelse af fast ejendom kræver skræddersyet rådgivning, hvis utilsigtede skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser skal undgås. Efter den seneste praksis og det ovenfor nævnte udkast til styresignalskal der formentligt ikke meget til, før Skattestyrelsen vil anse ”særlige omstændigheder” for at foreligge. Hvis du planlægger en familieoverdragelse af fast ejendom tilbyder Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab skræddersyet rådgivning herom. Der kan i sagens natur være store summer på spil, hvis det gribes forkert an.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om alle forhold vedrørende skat og afgifter. Hvis du ønsker at vide mere, kan du kontakte Christian Bachmann på tlf. 30 30 45 21 / chb@bachmann-partners.dk, Ann Rask Vang på tlf. 20 94 78 21 / ava@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40 32 35 35 / pha@bachmann-partners.dk.