Før 1. januar 2011 var al levering af fast ejendom momsfritaget. Siden 1. januar 2011 har levering af nye bygninger eller nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde været momspligtige leverancer. At praksis på området endnu ikke er fuldstændig fast og entydig viser en nylig afgørelse fra Skatterådet. En anden nylig afgørelse tog stilling til, om et byggeprojekt kunne overdrages som en momsfri virksomhedsoverdragelse. I begge afgørelser var der spørgsmål om, hvorvidt overdragelse af selskabsandele i enheder, der havde investeret i fast ejendom, var momspligtigt. Skatterådet kunne i den ene sag ikke bekræfte, at salg af selskabsandelene var momsfritaget, uanset at udgangspunktet ellers er, at afhændelse af værdipapirer er momsfritaget. I den anden sag var der tale om en momsfri overdragelse. Uanset at reglerne om moms og fast ejendom har en del år på bagen, er der derfor – fortsat – grund til at søge rådgivning om momsretlige forhold, når fast ejendom overdrages.
Skatterådet har i to afgørelser, der er offentliggjort for nylig, taget stilling til, hvordan overdragelse af andele i selskaber, der besidder fast ejendom, skal behandles momsmæssigt.
Forholdene i den første sag var, at spørger påtænkte at oprette et interessentskab, der skulle opføre en fast ejendom med et antal studieboliger. Disse studieboliger skulle udlejes. Interessenterne skulle hver især forestå udlejning af de enkelte studieboliger, men således at lejeindtægten tilfaldt interessentskabet som udlejer, der samtidig skulle stå for driften af den faste ejendom. Spørger påtænkte, at sælge andelene i interessentskabet. Nye interessenter kunne enten selv bebo studieboligerne eller udleje dem til studerende. Til hver interessentskabsandel var der tilknyttet en anvisningsret til en konkret studiebolig.
Spørger var interesseret i at få afklaret, om (førstegangs)salg af andele i interessentskabet var momspligtigt eller ej. Skatterådet blev derfor anmodet om at bekræfte, at (førstegangs)salg af andele i interessentskabet var momsfritaget, uanset at der til interessentskabsandelen var knyttet en anvisningsret til en bestemt studiebolig.
Skatterådet var ikke enig i, at (førstegangs)salg af interessentskabsandelene var momsfritaget.
Skatterådet konstaterede, at afhændelse af værdipapirer, herunder også interessentskabsandele, som udgangspunkt er momsfritaget. Momsfritagelsen gælder dog ikke overdragelse af værdipapirer, der giver besidderen en retlig eller faktisk ret som ejer eller bruger over en ny bygning. I tidligere praksis fra Skatterådet var dette udlagt på den måde, at der skulle opnås en eksklusiv brugsrettil en bestemt fast ejendom. På baggrund af en konkret vurdering var Skatterådet af den opfattelse, at den anvisningsret, der var tillagt interessentskabsandelene, skulle sidestilles med en eksklusiv brugsret.
Efter hidtidig praksis har salg af andelsbeviser i andelsboligforeninger, der selv har opført den eller de ejendomme, som andelsboligforeningen består af, været fritaget for moms. Med det bindende svar SKM2018.617.SR kan der sættes spørgsmålstegn ved, om Skatterådet fremover vil anse førstegangssalg af andelsbeviser i en sådan andelsboligforening for at være momspligtigt, idet en andelshaver i en andelsboligforening jo også reelt har en brugsret til en lejlighed i andelsboligforeningen.
Den anden sag drejede sig om, hvorvidt en række skattefri tilførsel af aktiver bestående af grunde, byggeretter og et byggeprojekt kunne betragtes som en momsfri virksomhedsoverdragelse. Datterselskaberne, der modtog disse aktiver ved tilførslen, ville være forpligtet til at fortsætte byggeprojekterne med henblik på et senere salg af ejerlejligheder og butikker.
De grunde, der skulle overdrages til datterselskaberne, var ikke er byggemodnet, der forelå heller ingen byggetilladelser, der var ikke indgået aftaler med entreprenører om opførelse eller lignende af de kommende ejendomme, der var ikke indgået aftale med en ejendomsmægler om salg af de fremtidige ejerlejligheder, der var heller ikke indgået lejekontrakter vedrørende udlejning af de fremtidige lejligheder og finansieringen var endnu ikke på plads.
Skatterådet fandt efter en samlet vurdering, at overdragelse af de pågældende grunde m.v. ikke kunne anses at være en momsfri virksomhedsoverdragelse. Overdragelsen var derimod et momspligtigt salg af en byggegrund (inkl. byggeretter).
Skatterådet blev også anmodet om at bekræfte, at salg af samtlige anparter i datterselskaberne, der skulle erhverve grundene mv., kunne ske momsfrit.
Skatterådet besvarede dette spørgsmål bekræftende.
Skatterådet lagde vægt på, at vedtægterne for datterselskaberne ikke tillagde besiddelsen af anparterne nogen form for eksklusiv brugsret til de faste ejendomme, som datterselskaberne besad. Da den eksklusive brugsret efter et salg af andelene således stadig ville tilkomme datterselskaberne, var overdragelsen af samtlige anparter i datterselskaberne fritaget for moms.
Ved gennemgang af praksis kan det konstateres, at det er meget små afvigelser i de bindende svar, som fører til, om en overdragelse af en fast ejendom kan anses for en momsfri overdragelse eller ej.
Når der skal ske overdragelse af fast ejendom, er det vigtigt, at der tages forbehold for momsen i aftalerne, hvis der ikke forinden er indhentet et bindende svar, som tager stilling til den momsmæssige behandling af overdragelsen.
Bachmann/Partners Advokatpartnerselskab rådgiver om alle forhold vedrørende moms i forbindelse med overdragelse af fast ejendom.
For yderligere information kontakt Diana Mønniche på tlf. 20717862 / email dme@bachmann-partners.dk eller Peter Hansen på tlf. 40323535 / email pha@bachmann-partners.dk.