Den 28. november 2019 vedtog Folketinget nye regler om udtagningsmoms på bl.a. fast ejendom. Ændringen af momsloven medfører, at der i visse tilfælde skal betales moms af ikke realiserede avancer på bl.a. ejendomsprojekter.
Med den ovennævnte ændring af momsloven skal virksomheder, der har opnået fuldt fradrag for købet eller opførelsesomkostningerne til en fast ejendom, og som efterfølgende beslutter sig for at anvende hele ejendommen til momsfri udlejning, svare salgsmoms af ejendommens værdi på udtagningstidspunktet.
Investeringsgoder, herunder fast ejendom, har indtil lovændringen ikke været omfattet af regler om udtagningsmoms, når ejendommene blev anvendt til aktiviteter omfattet af momsloven, uanset om aktiviteten var momspligtig eller momsfri.
Før ændringen af momsloven fandt reglerne om udtagningsmoms på fast ejendom alene anvendelse i de situationer, hvor en ejendom blev udtaget til den afgiftspligtige virksomheds uvedkommende formål. Det kunne eksempelvis være tilfælde, hvor en ejendom fremover udelukkende skulle anvendes til tilskudsfinansierede aktiviteter. Blev ejendommen anvendt til den afgiftspligtige virksomheds formål, var ejendommen blot underlagt pligt til at regulere det momsfradrag, der blev taget ved anskaffelsen. Denne momsreguleringsforpligtelse for fast ejendom løb over en periode på ti år efter anskaffelsen af den faste ejendom, hvis fradragsretten ændrede sig i forhold til det, der oprindeligt var hensigten.
Med de nye regler skal der betales udtagningsmoms, hvis en ejendom overgår 100 % til momsfrie aktiviteter. Med ændringen af momsloven skal der betales udtagningsmoms beregnet af markedsværdien på udtagningstidspunktet. Dette er tilfældet, uanset om ændringen af aktiviteten sker i eller efter reguleringsperioden.
Hvis der er taget hel eller delvis momsfradrag for et byggeprojekt, er det meget vigtigt fortsat at anvende ejendommen delvis til momspligtige aktiviteter. En ejendom, der alene overgår til delvis momsfri anvendelse, udløser ikke udtagningsmoms, men skal fortsat behandles efter reglerne om momsregulering.
Er det muligt fremover at opføre ejendomme med henblik på udlejning for at komme udenom de nye regler om udtagningsmoms?
Ejendomme, der opføres med henblik på momsfri udlejning, vil ikke være berettiget til hel eller delvis momsfradrag. Dette vil også betyde, at ejendommen ikke bliver omfattet af reglerne om udtagningsmoms.
Hvis der ikke tages momsfradrag i forbindelse med opførelse af fast ejendom, er det virksomheden, som har bevisbyrden for, at bygherre alene har haft til hensigt at udleje ejendommen.
De nye sager på momsområdet må forventes fremover at blive med modsat fortegn af de nuværende kontroller. I flere sager har Skattestyrelsen påstået, at et momsfradrag ikke har været berettiget, da bygherre formodentlig allerede ved projektets start havde til hensigt at anvende ejendommen til momsfri formål. Typeeksemplet har været en bygherre, som har opført ejendomme med henblik på salg, men hvor det på et tidspunkt i byggeprojektet viser sig, at salg ikke er muligt, hvorefter det opførte i stedet for udlejes.
I fremtiden vil vi formentlig komme til at se, at Skatteforvaltningen vil påstå, at virksomheder havde været berettiget til momsfradrag, hvorved en ejendom kan blive fanget af reglerne om udtagningsmoms.
Det er således vigtigt, at man som virksomhed har en underbyggende dokumentation for hensigten i forbindelse med projektets start.
Hvis der er taget hel eller delvis momsfradrag af en ”ny fast ejendom” (nyopført eller væsentligt ombygget eksisterende ejendom) eller en byggegrund, skal der ved ændring af anvendelsen efter de nye regler ikke blot ske en regulering af eventuelle momsfradrag i forbindelse med opførelsen/anskaffelsen, men også betales moms af den faste ejendoms markedsværdi på udtagningstidspunktet.
Ændringen af momsloven er efter vores vurdering særligt relevant og uhensigtsmæssigt for projektudviklere med nyopført boligprojekt med henblik på videresalg, men hvor virksomheden på grund af manglende efterspørgsel beslutter sig for at udleje ejendommen i stedet. Dette vil betyde, at virksomheden skal svare udtagningsmoms på samme måde, som hvis virksomheden havde solgt ejendommen til en tredjemand, men uden at der samtidig kommer penge i kassen til at betale momsen.
Det er således vigtigt, at en ejendom ikke overgår til 100 % momsfri udlejning, hvis der først har været adgang til momsfradrag.
Ikrafttræden
Det er fortsat uvist, hvornår loven træder i kraft, da det er overladt til skatteministeren at bestemme ikrafttrædelsestidspunktet, men vi forventer, at ændringen af reglerne om udtagningsmoms træder i kraft i løbet af 2020.
Ejendomme og investeringsgoder, der er overgået til 100 % momsfritaget aktivitet før loven træder i kraft, vil ikke blive ramt af de nye regler.
Bachmann/Partners bistår gerne med en vurdering af, hvordan dine byggeprojekter bør tilrettelægges med henblik på minimering af omkostninger til moms.
For yderligere information kontakt gerne Diana Mønniche på tlf. 20 71 78 62 / dme@bachmann-partners.dk